Contrato de arras al vender un piso: qué es, tipos y qué debe incluir

Cuando vendedor y comprador se ponen de acuerdo en el precio, lo habitual no es ir directamente a la notaría, sino firmar antes un contrato de arras. Es el documento que deja por escrito el acuerdo, fija el plazo para firmar la escritura y establece qué pasa si alguna de las partes se echa atrás. En esta guía explicamos qué es, qué tipos de arras existen y qué debe incluir para que no dé problemas.

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre vendedor y comprador, previo a la escritura de compraventa. En él, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal y ambas partes se comprometen a formalizar la venta en un plazo determinado.

No es obligatorio y no hace falta firmarlo ante notario, pero es muy recomendable: da seguridad a las dos partes durante el tiempo que el comprador necesita para conseguir la hipoteca y reunir la documentación.

Los tres tipos de arras

No todas las arras funcionan igual. Lo que ocurre si alguien incumple depende del tipo que se pacte, por eso es tan importante que el contrato lo diga claramente.

Arras penitenciales

Son las más habituales en la compraventa de viviendas. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir de la operación a cambio de una penalización, tal como prevé el artículo 1454 del Código Civil:

• Si desiste el comprador, pierde la cantidad que entregó.
• Si desiste el vendedor, tiene que devolverla duplicada.

Para que se consideren penitenciales, el contrato debe decirlo de forma expresa, preferiblemente citando el artículo 1454. Si no está claro, los tribunales tienden a interpretarlas como confirmatorias.

Arras confirmatorias

Son una simple señal y un pago a cuenta del precio: confirman que existe un contrato de compraventa. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir que se cumpla el contrato o resolverlo y reclamar una indemnización por los daños, normalmente por la vía judicial.

Arras penales

Funcionan como una penalización por incumplimiento, pero no liberan de la obligación: quien incumple pierde las arras y, además, la otra parte puede seguir exigiendo que se complete la venta.

Qué debe incluir el contrato

Un contrato de arras bien redactado evita la mayoría de los conflictos. Como mínimo, debería recoger:

• Datos de vendedor y comprador, y de todos los propietarios si son varios.
• Datos de la vivienda: dirección, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad, incluidos anejos como garaje o trastero.
• Precio total de la venta y forma de pago.
• Cantidad entregada como arras y cómo se descontará del precio en la escritura.
• Tipo de arras, dicho de forma expresa.
• Plazo para firmar la escritura ante notario.
• Estado en que se entrega la vivienda: libre de ocupantes, al corriente de pago de comunidad e IBI y, si tiene hipoteca, cómo se cancelará.
• Qué se incluye en la venta: muebles, electrodomésticos u otros elementos.
• Reparto de gastos e impuestos de la operación.
• Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca.

El punto que más conflictos genera: la hipoteca

Si el comprador necesita financiación y el banco se la deniega, en unas arras penitenciales sin más perdería lo entregado. Para evitarlo, es frecuente incluir una cláusula que permita recuperar las arras si no se concede la hipoteca en un plazo determinado, siempre que el comprador lo acredite.

Para el vendedor, esta cláusula también es importante: conviene limitar el plazo y exigir que el comprador demuestre que ha solicitado la hipoteca. Así no queda la vivienda bloqueada durante meses. Recuerda además que el banco prestará sobre el valor de tasación, que puede no coincidir con el precio pactado. Te lo explicamos en nuestra guía sobre la diferencia entre valoración y tasación.

¿Cuánto se entrega en arras?

No hay una cantidad obligatoria: la fijan libremente las partes. En la práctica suele pactarse en torno al 10 % del precio de venta, aunque puede ser más o menos según la operación. Lo importante es que la cantidad sea suficiente para que ninguna de las partes se retire a la ligera.

Arras o reserva: no es lo mismo

A veces, antes de las arras, el comprador firma una reserva y entrega una cantidad pequeña para que la vivienda se retire del mercado mientras se negocian los detalles. La reserva y sus condiciones deben quedar también por escrito, indicando qué ocurre con esa cantidad si al final no se firma el contrato de arras.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No. La ley no lo exige, pero es muy recomendable porque fija el acuerdo, el plazo y las consecuencias si alguien se echa atrás.

¿Hay que firmar las arras ante notario?

No. Es un contrato privado que basta con firmar entre las partes. Conviene que lo revise un profesional antes de firmarlo.

¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente?

Si las arras son penitenciales, el vendedor puede desistir, pero tiene que devolver al comprador el doble de lo que recibió. Si son confirmatorias, el comprador puede exigir que se complete la venta o reclamar una indemnización.

¿Las arras se descuentan del precio?

Sí. La cantidad entregada es un pago a cuenta y se descuenta del precio el día de la firma de la escritura, siempre que así se indique en el contrato.

Vende con seguridad

Un contrato de arras mal redactado es una de las causas más frecuentes de conflicto en una compraventa. Si vendes con nosotros, preparamos y revisamos la documentación de la operación hasta la notaría; te contamos cómo en la página de gestión integral de compraventa en Aranjuez. También puedes contratar la revisión del contrato con nuestra asesoría legal y financiera. Y si todavía no sabes cuánto vale tu vivienda, calcúlalo gratis con nuestro valorador online.

Fuentes consultadas (29/09/2026)

• Código Civil, artículos 1124 (resolución por incumplimiento) y 1454 (arras penitenciales).