Vender una casa para comprar otra: en qué orden hacerlo

Muchas personas que venden su casa en Aranjuez lo hacen para comprar otra: más grande, más pequeña o en otra zona. La gran duda es el orden: ¿vender primero y arriesgarse a no tener dónde vivir, o comprar primero y arriesgarse a tener dos viviendas a la vez? En esta guía repasamos las tres opciones, cómo coordinar las fechas y qué hay que tener en cuenta con la hipoteca y los impuestos.

Opción 1: vender primero y comprar después

Es la opción más prudente desde el punto de vista económico.

Ventajas:

• Sabes exactamente cuánto dinero tienes para la nueva compra.
• No tendrás que pagar dos viviendas ni dos hipotecas a la vez.
• Puedes negociar la compra con el dinero disponible, lo que te da fuerza frente al vendedor.

Inconvenientes:

• Si no encuentras vivienda a tiempo, puedes tener que buscar un alquiler temporal.
• Si el mercado sube mientras buscas, lo que compras puede costar más.

Para reducir el riesgo de quedarte sin casa, se puede pactar con el comprador un plazo amplio para firmar la escritura o una fecha de entrega de la vivienda posterior a la firma. Tiene que quedar bien recogido en el contrato de arras.

Opción 2: comprar primero y vender después

Es la opción más cómoda para la mudanza, pero la más exigente económicamente.

Ventajas:

• Te mudas sin prisas y sin pasar por un alquiler temporal.
• Puedes elegir la nueva vivienda con calma.

Inconvenientes:

• Necesitas financiar la compra sin contar todavía con el dinero de la venta. Algunos bancos ofrecen préstamos o hipotecas puente para esta situación, pero tienen costes y condiciones que conviene comparar.
• Durante un tiempo pagarás los gastos de dos viviendas: hipoteca, IBI, comunidad y suministros.
• Si la venta se alarga, la presión puede llevarte a aceptar un precio más bajo del que querías.

Opción 3: vender y comprar a la vez

Es la opción ideal, aunque la más difícil de coordinar: firmar la venta de tu casa y la compra de la nueva en fechas muy próximas, incluso el mismo día.

Para conseguirlo:

• Encadena los contratos de arras. Firma primero las arras de la venta y, con ese acuerdo cerrado, las de la compra, ajustando los plazos para que la escritura de venta llegue antes o a la vez que la de compra.
• Coordina las notarías. Si el dinero de la venta sirve para pagar la compra, las dos firmas tienen que estar organizadas para que los fondos lleguen a tiempo.
• Deja margen. Las hipotecas, las tasaciones y la documentación se retrasan con frecuencia. Unos días de margen evitan penalizaciones.

En nuestra guía sobre el contrato de arras explicamos qué cláusulas conviene incluir, como la que protege al comprador si no consigue la hipoteca.

¿Y la hipoteca de mi casa actual?

Si tu vivienda tiene hipoteca pendiente, lo habitual es cancelarla con el dinero de la venta el mismo día de la firma. El banco te dará un certificado de deuda pendiente y la notaría coordinará la cancelación.

Antes de decidir el orden, pide a tu banco una estimación de la hipoteca que podrías conseguir para la nueva vivienda. Te dirá cuánto necesitas obtener de la venta y si puedes permitirte comprar antes de vender.

Impuestos: la exención por reinversión

Si vendes tu vivienda habitual con ganancia y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual, esa ganancia puede quedar exenta de IRPF. Los requisitos principales son:

• La vivienda que vendes debe ser tu vivienda habitual. Con carácter general, haber vivido en ella de forma continuada durante al menos tres años, salvo excepciones como un traslado laboral o una separación.
• Plazo de dos años. La reinversión debe hacerse en los dos años siguientes a la venta, o bien en la compra de una vivienda habitual adquirida en los dos años anteriores.
• Hay que reinvertir el importe total obtenido. Si la vivienda que vendes tenía hipoteca, se descuenta del precio de venta el capital pendiente. Si reinviertes menos, solo quedará exenta la parte proporcional de la ganancia.
• Hay que declararlo. Si no compras en el mismo año de la venta, tienes que indicar en la declaración de la renta tu intención de reinvertir.

La exención afecta solo al IRPF: la plusvalía municipal de la vivienda que vendes se paga igualmente. En nuestra guía sobre cómo vender un piso en Aranjuez explicamos todos los gastos e impuestos de la venta.

El orden que recomendamos

Aunque cada caso es distinto, en la mayoría de las situaciones funciona este orden:

1. Conoce el valor de tu vivienda, con una valoración online gratuita como primera referencia.
2. Consulta con tu banco cuánto podrías financiar y si podrías comprar antes de vender.
3. Empieza a buscar la nueva vivienda para conocer precios y zonas, sin comprometerte aún.
4. Pon tu casa a la venta con un precio de salida realista.
5. Cuando tengas comprador, firma las arras de la venta con un plazo suficiente.
6. Cierra la compra de la nueva vivienda dentro de ese plazo y coordina las dos firmas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo seguir viviendo en mi casa después de venderla?

Sí, si lo pactas con el comprador. Se puede acordar una fecha de entrega posterior a la firma de la escritura, con las condiciones claras en el contrato, por ejemplo quién paga los gastos durante ese tiempo.

¿Qué es una hipoteca puente?

Es una financiación que algunos bancos ofrecen para comprar una vivienda nueva antes de haber vendido la actual. Suele permitir pagar durante un tiempo cantidades reducidas hasta que se vende la vivienda anterior. Sus condiciones varían mucho entre entidades.

¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi casa para comprar otra?

La plusvalía municipal, sí. En el IRPF, la ganancia puede quedar exenta si reinviertes el importe en una nueva vivienda habitual y cumples los requisitos de plazo e importe.

Te ayudamos a coordinar la venta y la compra

Coordinar una venta y una compra es de lo más delicado de una operación inmobiliaria. Si vendes con nosotros, organizamos plazos, contratos y notaría para que todo encaje; te contamos cómo en la página de gestión integral de compraventa en Aranjuez. Y si quieres saber por dónde empezar, calcula gratis cuánto vale tu vivienda con nuestro valorador online.

Fuentes consultadas (29/09/2026)

• Ley 35/2006, del IRPF, artículo 38 (exención por reinversión en vivienda habitual).
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículo 41 (condiciones de la reinversión).