Antes de poner tu piso a la venta conviene saber cuánto dinero te va a quedar de verdad. Vender una vivienda en Aranjuez tiene unos gastos e impuestos que paga el vendedor: la plusvalía municipal, el IRPF si ganas dinero con la venta, el certificado energético, la cancelación de la hipoteca si la tienes y los honorarios de la inmobiliaria. En esta guía te explicamos cada uno con datos de 2026 y un ejemplo con un piso real de Aranjuez.
Resumen: qué paga el vendedor al vender un piso en Aranjuez
| Gasto | ¿Quién lo paga? | Cuánto, aproximadamente |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | Vendedor | Suele ser de unos cientos de euros en Aranjuez (tipo del 11 %) |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor, si gana dinero | Entre el 19 % y el 30 % de la ganancia |
| Certificado energético | Vendedor | Normalmente entre 100 y 250 € |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor, si tiene hipoteca | Unos cientos de euros entre notaría, registro y gestoría |
| Honorarios de la inmobiliaria | Según lo pactado | Porcentaje del precio o importe fijo, según la agencia |
| Notaría y registro de la compraventa | Normalmente el comprador | Se reparten según lo pactado |
Plusvalía municipal en Aranjuez: cómo se calcula
La plusvalía municipal (su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava la revalorización del suelo de tu vivienda desde que la compraste. La paga el vendedor y se presenta en el Ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la firma en notaría.
La buena noticia para quien vende en Aranjuez: el Ayuntamiento aplica un tipo del 11 %, muy por debajo del 30 % máximo que permite la ley y que aplican muchos municipios.
Desde 2021 hay dos formas de calcularla, y tú puedes elegir la que te salga más barata:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que has tenido la vivienda × 11 %. El valor catastral del suelo aparece en tu recibo del IBI.
- Método real: se calcula sobre lo que realmente has ganado con la venta, en la parte que corresponde al suelo.
Si vendes por menos de lo que te costó, no pagas plusvalía municipal. Solo tienes que demostrarlo con las escrituras de compra y de venta.
Ejemplo de plusvalía municipal en Aranjuez
Un piso comprado hace 10 años, con un valor catastral del suelo de 36.000 €. Para 10 años de tenencia, el coeficiente vigente en 2026 es 0,12:
- Base: 36.000 € × 0,12 = 4.320 €
- Cuota: 4.320 € × 11 % = 475 €
Ese mismo piso, en un municipio que aplique el 30 %, pagaría 1.296 €.
IRPF: cuánto pagas a Hacienda si ganas dinero con la venta
Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial y se declara en la Renta del año siguiente. Para calcularla:
- Valor de venta: el precio de venta menos los gastos que pagas tú (inmobiliaria, certificado energético, plusvalía municipal…).
- Valor de compra: lo que pagaste más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras que hayas hecho, como una reforma.
La ganancia tributa por tramos en 2026:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cuándo no pagas IRPF por vender tu casa
- Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Si reinviertes lo que obtienes en comprar otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Si vendes con pérdidas: no hay ganancia y, además, la pérdida puede compensar otras ganancias.
Otros gastos al vender
- Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para anunciar y vender la vivienda. Lo hace un técnico tras visitarla.
- Cancelación de la hipoteca: si queda deuda, se paga con el dinero de la venta el mismo día de la firma. Además, hay que cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Deudas de comunidad y del IBI: la vivienda debe estar al corriente. El IBI del año de la venta se suele repartir entre comprador y vendedor según lo que se pacte.
Honorarios de la inmobiliaria: porcentaje o importe fijo
Muchas agencias cobran al vendedor un porcentaje del precio de venta, normalmente entre el 3 % y el 5 % más IVA. En un piso de 190.000 €, un 3 % más IVA son 6.897 €. Otras trabajan con un importe fijo, que no sube aunque la vivienda se venda más cara.
Antes de firmar con una agencia, pregunta siempre tres cosas: cuánto cobra en euros, qué incluye (fotos, publicación en portales, visitas, negociación, papeles y acompañamiento a la notaría) y si hay exclusiva o permanencia.
Ejemplo completo: cuánto le queda al vendedor
Un piso en Aranjuez comprado hace 10 años por 140.000 €, con 10.000 € de gastos de compra, que se vende ahora por 190.000 € sin hipoteca pendiente y con una agencia que cobra el 3 % más IVA:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 190.000 € |
| Honorarios de la inmobiliaria (3 % + IVA) | − 6.897 € |
| Certificado energético | − 150 € |
| Plusvalía municipal | − 475 € |
| IRPF sobre una ganancia de 32.478 € | − 6.700 € |
| Le queda al vendedor | 175.778 € |
Si en lugar de un porcentaje la agencia cobra un importe fijo más bajo, la diferencia va directamente al bolsillo del vendedor. Y si el vendedor tiene más de 65 años o reinvierte en otra vivienda habitual, puede ahorrarse los 6.700 € del IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la plusvalía municipal en Aranjuez?
Aranjuez aplica un tipo del 11 % sobre la base calculada con el valor catastral del suelo y los años que has tenido la vivienda. En un piso normal suele quedarse en unos cientos de euros. Si vendes con pérdidas, no se paga.
¿Quién paga la plusvalía, el comprador o el vendedor?
En una compraventa la paga el vendedor, que es quien obtiene la revalorización del suelo.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta?
En la declaración de la Renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de la Renta de 2027.
¿Puedo restar la reforma que hice al calcular el IRPF?
Sí, las mejoras que aumentan el valor de la vivienda, como una reforma de cocina o baño, se suman al valor de compra y reducen la ganancia. Guarda siempre las facturas.
Calcula cuánto vale tu piso y cuánto te quedará
El primer paso para saber cuánto te quedará es conocer el precio real de tu vivienda. Con nuestro valorador online lo calculas gratis en 1 minuto. Si quieres saber cómo están los precios por zonas, consulta nuestra guía del precio de la vivienda en Aranjuez en 2026, y para todos los pasos de la venta, cómo vender un piso en Aranjuez.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un gestor o asesor fiscal, que puede revisar tu caso concreto.
Rafa, agente de Nuño Jiménez Inmobiliaria en Aranjuez.
Fuentes consultadas (09/10/2026)
- Ayuntamiento de Aranjuez, autoliquidación de la plusvalía municipal (tipo impositivo del 11 %).
- Tabla de coeficientes de la plusvalía municipal vigentes desde el 28/01/2026.
- Ley 35/2006 del IRPF y Ley 7/2024 (escala de la base del ahorro del 19 % al 30 %).
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Inmobiliaria en Aranjuez y Toledo con comisión fija, parte de Nuño Jiménez Asesores. Los temas legales y fiscales los revisan nuestros abogados y asesores. Actualizado el 29 de octubre de 2026.
