Si vendes una vivienda en Aranjuez, o la heredas, tendrás que pagar al Ayuntamiento la plusvalía municipal. Es un impuesto que genera muchas dudas: cómo se calcula, cuánto cuesta, en qué plazo hay que pagarlo y cuándo no hay que pagarlo. En esta guía lo explicamos con los datos del Ayuntamiento de Aranjuez vigentes en 2026 y con ejemplos.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo de una vivienda, no de la construcción, durante el tiempo en que la has tenido.
Se paga cuando la vivienda cambia de propietario:
- En una venta, la paga el vendedor.
- En una herencia o una donación, la paga quien recibe la vivienda.
Cómo se calcula en Aranjuez
Hay dos formas de calcularla, y puedes elegir la que te salga más barata.
Método objetivo (el más habitual)
Se basa en el valor catastral del suelo y en los años que has tenido la vivienda:
- Valor catastral del suelo. Figura en el recibo del IBI del año de la venta. Si solo vendes una parte de la vivienda, se toma la parte proporcional.
- Coeficiente por años de tenencia. Se multiplica el valor del suelo por el coeficiente que corresponda a los años completos que has tenido la vivienda, con un máximo de 20.
- Tipo de gravamen. Al resultado se le aplica el tipo del Ayuntamiento de Aranjuez, que es el 11 %.
Coeficientes que aplica Aranjuez desde el 28 de enero de 2026:
- Menos de 1 año: 0,15 (prorrateado por meses completos)
- 1 año: 0,15
- 2 y 3 años: 0,14
- 4 años: 0,16
- 5 años: 0,18
- 6 años: 0,19
- 7 años: 0,20
- 8 años: 0,19
- 9 años: 0,15
- 10 años: 0,12
- 11 años: 0,10
- De 12 a 15 años: 0,09
- 16 años: 0,10
- 17 años: 0,13
- 18 años: 0,17
- 19 años: 0,23
- 20 años o más: 0,40
Ejemplo
Vendes un piso en Aranjuez que compraste hace 10 años. En el recibo del IBI, el valor catastral del suelo es de 30.000 €.
- Base: 30.000 € × 0,12 = 3.600 €
- Cuota: 3.600 € × 11 % = 396 €
Si lo hubieras tenido 5 años, el coeficiente sería 0,18: 30.000 € × 0,18 = 5.400 €, y la cuota, 5.400 € × 11 % = 594 €.
Método real
En lugar de los coeficientes, se calcula la ganancia real: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, aplicada solo a la parte que corresponde al suelo según el valor catastral. Si con este método el resultado es menor, puedes tributar por él. En Aranjuez se presenta con un modelo específico de estimación directa.
Cuándo no hay que pagarla
Si vendes por menos de lo que te costó la vivienda y puedes acreditarlo con las escrituras de compra y venta, no hay incremento de valor y no hay que pagar el impuesto. En ese caso, hay que comunicarlo igualmente al Ayuntamiento y aportar la documentación que lo demuestre.
Plazos para presentarla en Aranjuez
- Venta o donación: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo solicitas.
Si se presenta tarde, hay un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso. Pasados doce meses, se añaden intereses de demora.
Cómo se presenta
La plusvalía se autoliquida: la calculas tú, o tu gestoría, y la pagas. En Aranjuez puede hacerse:
- A través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento, con certificado digital.
- De forma presencial en la Oficina de Atención al Ciudadano, en la calle Stuart, 79.
Tendrás que aportar la autoliquidación firmada, el justificante del pago y una copia de la escritura. En una herencia sin escritura, la escritura de propiedad del fallecido, el certificado de defunción, el testamento o el certificado de últimas voluntades y el impuesto de sucesiones presentado en la Comunidad de Madrid.
Plusvalía en una herencia
Cuando heredas una vivienda en Aranjuez, la plusvalía la pagan los herederos, en el plazo de seis meses. Si después vendéis la vivienda, habrá otra plusvalía, calculada por los años transcurridos desde el fallecimiento. La ley permite a los ayuntamientos bonificar la plusvalía en herencias entre familiares directos; conviene consultar en el Ayuntamiento si se aplica en tu caso. Te lo explicamos en nuestra guía para vender una vivienda heredada.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía cuando vendo un piso?
El vendedor. Es un gasto de la venta, aunque puede pactarse otra cosa en el contrato.
¿Dónde veo el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI de tu vivienda aparece el valor catastral desglosado en suelo y construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Tengo que pagar plusvalía si vendo con pérdidas?
No, si acreditas que no ha habido incremento de valor, comparando el precio de compra y el de venta. Aun así, hay que presentar la documentación ante el Ayuntamiento.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que el IRPF?
No. La plusvalía municipal es un impuesto del Ayuntamiento sobre el suelo. Además, si ganas dinero con la venta, tendrás que declarar la ganancia en tu renta del año siguiente. Lo explicamos en nuestra guía sobre cómo vender un piso en Aranjuez.
Te ayudamos con la venta y los impuestos
Si vendes con nosotros, te ayudamos a tener claros todos los gastos de la venta desde el principio. Y si quieres que alguien calcule y presente la plusvalía por ti, puedes contratarlo con nuestra asesoría legal y financiera. Para saber cuánto vale tu vivienda, usa gratis nuestro valorador online.
Fuentes consultadas (29/09/2026)
- Ayuntamiento de Aranjuez: Autoliquidación de plusvalía (IIVTNU), modelo 045(A), actualizado a 04/02/2026 (tipo de gravamen, coeficientes, plazos, recargos y documentación).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110.
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