Heredar una vivienda y decidir venderla es una situación habitual, pero no se puede poner a la venta al día siguiente. Antes hay que resolver la herencia, pagar los impuestos que corresponden y ponerse de acuerdo entre los herederos. En esta guía repasamos qué conviene tener resuelto antes de anunciar una vivienda heredada en Aranjuez, en qué orden y qué impuestos hay que tener en cuenta en la Comunidad de Madrid.
Primero, la herencia; después, la venta
Para vender una vivienda heredada, los herederos tienen que figurar como propietarios. Eso exige completar antes los trámites de la herencia:
- Certificado de defunción, que se pide en el Registro Civil.
- Certificado de actos de última voluntad, que indica si el fallecido hizo testamento y ante qué notario. Conviene pedir también el certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento.
- Testamento o declaración de herederos. Si hay testamento, se pide copia autorizada en la notaría. Si no lo hay, se necesita una declaración de herederos, que con carácter general se tramita ante notario.
- Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, en la que se hace inventario de los bienes y se reparte la vivienda entre los herederos.
- Pago del impuesto de sucesiones y de la plusvalía municipal, de los que hablamos más abajo.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.
Tener todo esto en marcha desde el principio evita la situación más frustrante: encontrar comprador y no poder firmar porque la herencia no está resuelta.
Si hay varios herederos
Cuando la vivienda se hereda entre varias personas, todas son copropietarias y todas tienen que estar de acuerdo para venderla y firmar la escritura. Antes de anunciarla conviene acordar por escrito el precio mínimo, quién se encarga de las visitas y cómo se repartirá el dinero.
Si alguno de los herederos no quiere vender, hay alternativas: que los demás le compren su parte, que él compre la de los demás o, si no hay acuerdo, pedir la división judicial, ya que la ley no obliga a nadie a permanecer indefinidamente en copropiedad. Esta última vía es más lenta y costosa, por lo que suele compensar intentar antes un acuerdo.
También es frecuente que el cónyuge viudo tenga un derecho de usufructo sobre la vivienda. En ese caso, para vender la vivienda completa tienen que firmar tanto los herederos como el usufructuario.
Impuesto de sucesiones en la Comunidad de Madrid
Si el fallecido residía en la Comunidad de Madrid, el impuesto de sucesiones se presenta ante la Comunidad de Madrid. Los puntos clave son:
- Plazo: seis meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, siempre que se solicite dentro de los cinco primeros, con los intereses de demora correspondientes.
- Bonificaciones: los hijos, nietos, el cónyuge y los padres tienen una bonificación del 99 % de la cuota, por lo que pagan el 1 %. Los hermanos, tíos y sobrinos tienen una bonificación del 50 % en los fallecimientos producidos desde el 1 de julio de 2025.
- Valor de la vivienda: desde 2022, la vivienda se declara como mínimo por su valor de referencia del Catastro, que puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro.
- Pago: se puede solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del importe.
Ojo con la reducción por vivienda habitual
Si la vivienda heredada era la vivienda habitual del fallecido y la heredan su cónyuge, hijos o padres, se puede aplicar una reducción del 95 % sobre su valor, con un límite de 123.000 € por heredero. También la pueden aplicar los hermanos mayores de 65 años que hubieran convivido con el fallecido durante los dos años anteriores.
La condición es mantener la vivienda durante los cinco años siguientes al fallecimiento. Si se vende antes, hay que comunicarlo a la Comunidad de Madrid y pagar la parte del impuesto que se ahorró, con intereses, en un plazo de treinta días hábiles. Con la bonificación del 99 % el importe puede ser pequeño, pero conviene calcularlo antes de decidir cuándo vender.
Plusvalía municipal: puede haber dos
La plusvalía municipal puede aparecer dos veces en una vivienda heredada que se vende:
- Al heredar: la pagan los herederos. Hay que presentarla en el Ayuntamiento de Aranjuez en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se solicita. La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % en herencias a favor del cónyuge, descendientes y ascendientes, por lo que conviene consultar qué prevé la ordenanza fiscal de Aranjuez.
- Al vender: la pagan los herederos como vendedores. Se calcula por el tiempo transcurrido desde el fallecimiento, así que si la venta se produce poco después suele ser reducida, y no hay que pagarla si se acredita que no ha habido incremento de valor del terreno.
IRPF al vender la vivienda heredada
Al vender, cada heredero debe declarar en su renta del año siguiente la ganancia o pérdida que le corresponda. El valor de partida no es lo que pagó en su día el fallecido, sino el valor por el que se declaró la vivienda en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos pagados por la herencia.
Por eso, si la vivienda se vende poco después de heredarla y por un precio parecido al declarado, la ganancia suele ser pequeña. Si se vende por bastante más, habrá que tributar por la diferencia.
Mientras tanto: la vivienda sigue generando gastos
Desde el fallecimiento, los gastos de la vivienda corresponden a los herederos: IBI, comunidad, suministros y seguro. Mientras se resuelve la herencia conviene:
- Mantener el seguro de hogar en vigor y los suministros mínimos para poder enseñarla.
- Revisar el estado de la vivienda y decidir qué muebles y enseres se retiran.
- Localizar la escritura de propiedad, los últimos recibos del IBI y los datos de la comunidad.
- Encargar el certificado de eficiencia energética, que es obligatorio para anunciar la vivienda.
Preparar la venta en paralelo
Aunque no se pueda firmar la venta hasta tener la herencia resuelta, sí se puede ir preparando: conocer el valor de mercado de la vivienda, decidir entre los herederos si interesa vender y a qué precio, y ordenar la documentación. Para tener una primera referencia puedes usar nuestro valorador online de viviendas en Aranjuez, gratis y sin compromiso.
En nuestra guía sobre cómo vender un piso en Aranjuez explicamos el resto del proceso: preparación, anuncio, visitas, arras y documentación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una vivienda heredada sin haber aceptado la herencia?
No. Primero hay que aceptar y adjudicar la herencia para que los herederos figuren como propietarios. Sin ese paso, el notario no puede autorizar la venta.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Los demás no pueden vender la vivienda completa sin su firma. Se puede negociar que compre la parte de los demás o que le compren la suya y, si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede pedir la división judicial.
¿Tengo que pagar el impuesto de sucesiones antes de vender?
Sí. El impuesto se presenta en los seis meses siguientes al fallecimiento, o en el plazo prorrogado, y es necesario para inscribir la vivienda a nombre de los herederos. Si no se dispone del dinero, se puede solicitar el aplazamiento o fraccionamiento.
Cuéntanos tu caso
¿Estáis valorando vender una vivienda heredada? Cuéntanos la situación y os explicamos cómo podemos acompañaros en la venta y qué gestiones habría que contratar. La tramitación de la herencia y los impuestos puede encargarse a nuestra asesoría legal y financiera como servicio contratado.
Fuentes consultadas (29/09/2026)
- Comunidad de Madrid: Impuesto de Sucesiones (plazos, bonificaciones, valor de referencia, reducción por vivienda habitual y documentación).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 (plusvalía municipal, bonificación en herencias y plazos).
- Ley 35/2006, del IRPF (ganancias patrimoniales en la venta de bienes heredados).
- Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (valor de referencia).
- Código Civil, artículo 400 (división de la cosa común).
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