Tienes un piso alquilado en Aranjuez y quieres venderlo, pero te surgen dudas: ¿puedo venderlo con el inquilino dentro?, ¿tiene que irse?, ¿cuánto pierdo de precio? La respuesta corta es que sí, se puede vender un piso alquilado, pero el contrato sigue en vigor y hay que cumplir algunos pasos para que la venta sea válida. En esta guía te explicamos qué dice la ley, qué opciones tienes y cuál te compensa más.
¿Se puede vender un piso con inquilino?
Sí. Ser el propietario te permite vender la vivienda aunque esté alquilada, y no necesitas el permiso del inquilino. Lo que cambia es que el comprador hereda el contrato: pasa a ser el nuevo casero, con los mismos derechos y obligaciones que tenías tú.
- El contrato sigue igual: misma renta, misma duración y mismas condiciones.
- El inquilino conserva su derecho a la prórroga hasta 5 años desde que empezó el contrato, o 7 si el propietario era una empresa.
- La fianza pasa al comprador, que será quien deba devolverla al final del alquiler. Conviene que la escritura lo indique.
Desde 2019, el comprador queda obligado a respetar el contrato aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
El derecho de tanteo y retracto del inquilino
Es el punto que más se olvida y el que más problemas da. Salvo que el contrato diga que el inquilino renuncia a él, tiene derecho a comprar la vivienda antes que nadie y en las mismas condiciones:
- Tanteo: antes de vender, debes comunicarle por escrito (por ejemplo, con un burofax) tu decisión de vender, el precio y las condiciones. Tiene 30 días naturales para decidir si la compra él.
- Retracto: si no se lo comunicas, o vendes por un precio o unas condiciones distintas de las que le dijiste, puede anular la venta y quedarse con la vivienda por el mismo precio, dentro de los 30 días siguientes a enterarse.
El notario te pedirá que acredites que se lo has comunicado. Revisa tu contrato: muchos incluyen una cláusula de renuncia a este derecho, y entonces no hace falta.
Tus opciones para vender un piso alquilado
1. Venderlo con el inquilino dentro
Es la opción más rápida y sin conflictos. El comprador será casi siempre un inversor, que busca la rentabilidad del alquiler. A veces, el propio inquilino está interesado en comprarlo: pregúntaselo primero.
2. Negociar la salida del inquilino
Si el inquilino tiene derecho a quedarse, puedes ofrecerle algo a cambio de dejar la vivienda en una fecha concreta: perdonarle una o dos mensualidades, ayudarle con la mudanza o devolverle la fianza por adelantado. Un piso vacío suele venderse más caro, y la diferencia muchas veces compensa con creces lo que le ofreces. El acuerdo debe quedar siempre por escrito.
3. Esperar a que termine el contrato
Si quedan pocos meses para que se cumplan los 5 años, puede compensar esperar y vender la vivienda vacía. Recuerda que, al terminar, tienes que comunicarle con al menos 4 meses de antelación que no quieres renovar; si no, el contrato se prorroga solo.
4. Recuperarla por necesidad
Solo es posible si el contrato lo prevé expresamente y tú o un familiar directo vais a vivir en ella, avisando con al menos 2 meses de antelación. No sirve si lo que quieres es venderla: si no la ocupáis en los 3 meses siguientes, el inquilino puede volver o reclamar una indemnización.
¿Cuánto vale un piso alquilado?
Un piso con inquilino suele venderse por menos que vacío, porque el comprador no puede vivir en él ni decidir sobre él hasta que acabe el contrato. El inversor calcula el precio a partir de la rentabilidad:
- Con una renta de 600 € al mes (7.200 € al año) y una rentabilidad buscada del 6 %, el precio sería de unos 120.000 € (7.200 ÷ 0,06).
- Con la misma rentabilidad y una renta de 750 €, subiría a unos 150.000 €.
Por eso, si la renta es baja respecto a lo que se paga hoy en la zona, vender con inquilino te hará perder más dinero, y puede compensar negociar su salida. Si la renta está bien ajustada y le queda poco contrato, la diferencia con el precio vacía es menor. Puedes ver los precios actuales por zonas en nuestra guía del precio de la vivienda en Aranjuez.
Impuestos: lo que cambia si estaba alquilado
Los gastos de la venta son los mismos que en cualquier otra (plusvalía municipal, IRPF por la ganancia, notaría…), con una diferencia importante: un piso alquilado no es tu vivienda habitual. Por eso no puedes aplicar las exenciones del IRPF que tiene la vivienda habitual, como la de los mayores de 65 años o la de reinvertir en otra vivienda habitual. Te explicamos el resto de gastos en cuánto cuesta vender un piso en Aranjuez.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino tiene que dejar entrar a los compradores a ver el piso?
No está obligado, salvo que el contrato lo prevea. Lo mejor es pactar con él días y horas de visita, avisando con antelación. Un inquilino que colabora es la mejor ayuda para vender.
¿Puedo subir la renta antes de vender para que valga más?
No puedes subirla cuando quieras: solo se actualiza como diga el contrato, normalmente una vez al año según el índice pactado.
¿Qué pasa con la fianza?
Pasa al comprador, que será quien deba devolverla al inquilino cuando termine el alquiler. Lo habitual es descontar su importe del precio en la escritura.
¿Y si el contrato dice que la venta lo termina?
Aunque lo diga, el comprador tiene que respetar el alquiler hasta que se cumplan los 5 años (o 7) desde el inicio del contrato.
Te ayudamos a vender tu piso alquilado en Aranjuez
Vender una vivienda con inquilino requiere hacerlo bien: comunicar el tanteo, negociar si conviene su salida, buscar al comprador adecuado y fijar un precio que tenga sentido. Si quieres saber cuánto vale tu piso, vacío y con inquilino, empieza con nuestro valorador online gratuito o escríbenos por WhatsApp al 622 776 667 y lo vemos contigo. Y si quieres conocer cómo trabajamos, te lo contamos en cómo vendemos tu piso.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado, que debe revisar tu contrato de alquiler.
Rafa, agente de Nuño Jiménez Inmobiliaria en Aranjuez.
Fuentes consultadas (15/10/2026)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: artículos 9 (duración y necesidad), 10 (prórroga), 14 (venta de la vivienda arrendada) y 25 (tanteo y retracto).
- Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
- Ley 35/2006 del IRPF (exenciones de la vivienda habitual).
¿Vas a vender tu casa en Aranjuez?
Mira los precios por barrio y cómo vendemos tu casa en Aranjuez por una comisión fija de 2.000 € + IVA.
Por barrios: Centro · Foso – Moreras · La Montaña – El Cortijo · Nuevo Aranjuez · Las Aves
Equipo de Nuño Jiménez Inmobiliaria
Inmobiliaria en Aranjuez y Toledo con comisión fija, parte de Nuño Jiménez Asesores. Los temas legales y fiscales los revisan nuestros abogados y asesores. Actualizado el 29 de octubre de 2026.
