Muchos propietarios creen que no pueden vender su piso hasta terminar de pagar la hipoteca. No es así: se puede vender un piso con hipoteca, y es lo más habitual. La deuda que queda se paga con el dinero de la venta el mismo día de la firma en notaría. En esta guía te explicamos cómo funciona, cuánto cuesta cancelar la hipoteca y qué hacer si quieres comprar otra casa.
¿Se puede vender un piso con hipoteca?
Sí. La hipoteca es un préstamo garantizado con tu vivienda, pero la casa sigue siendo tuya y puedes venderla cuando quieras. Lo único que necesitas es que el dinero de la venta alcance para pagar lo que debes al banco, o poner tú la diferencia si no llega.
Hay dos formas de hacerlo:
- Cancelar la hipoteca con el dinero de la venta. Es lo más común: el comprador paga, una parte va al banco para saldar la deuda y el resto es para ti.
- Que el comprador se subrogue en tu hipoteca. El comprador se queda con tu préstamo en lugar de pedir uno nuevo. Necesita la aprobación del banco y hoy se usa poco, porque casi todos los compradores negocian su propia hipoteca.
Cómo se cancela la hipoteca el día de la venta
- Pide a tu banco el saldo pendiente. Antes de poner precio, conviene saber cuánto debes y si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada.
- Calcula cuánto vale tu piso. Así sabrás cuánto te quedará después de pagar la hipoteca. Puedes hacerlo gratis con nuestro valorador online.
- Firma las arras con el comprador. En el contrato de arras conviene indicar que la vivienda tiene una hipoteca que se cancelará en la firma.
- Pide al banco el certificado de deuda con la cantidad exacta a pagar en la fecha de la firma, incluidos los intereses de esos días y la comisión, si la hay.
- Firma en notaría. El comprador paga y, de ese dinero, la cantidad que se debe va directamente al banco, mediante cheque bancario o transferencia. El notario lo deja reflejado en la escritura.
- Cancela la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Pagar la deuda no basta: hay que firmar una escritura de cancelación e inscribirla para que la hipoteca desaparezca también del Registro. Normalmente se tramita a la vez que la venta, a través de la notaría o una gestoría.
- Da de baja lo que tenías vinculado: seguros de vida y de hogar contratados con el banco, domiciliaciones, etc. Si pagaste algún seguro por adelantado, pregunta por la devolución de la parte no consumida.
Cuánto cuesta cancelar una hipoteca al vender
Comisión por amortización anticipada
Es lo que cobra el banco por devolver el préstamo antes de tiempo. Depende de cuándo firmaste la hipoteca:
- Hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019): en las de tipo variable, como máximo un 0,25 % durante los 3 primeros años o un 0,15 % durante los 5 primeros, según lo pactado; después, nada. En las de tipo fijo, como máximo un 2 % los 10 primeros años y un 1,5 % a partir de entonces.
- Hipotecas anteriores: se aplica lo que diga tu escritura, dentro de los límites de la ley de entonces. Revisa el apartado de comisiones o pregúntalo al banco.
En una hipoteca variable con muchos años a sus espaldas, lo normal es que la comisión sea muy baja o ninguna.
Cancelación registral
La escritura de cancelación, su inscripción en el Registro y, si la usas, la gestoría suelen sumar unos cientos de euros. Es un gasto del vendedor.
Ejemplo: cuánto te queda al vender con hipoteca
Vendes en Aranjuez un piso por 190.000 €. Te quedan 60.000 € de hipoteca variable firmada hace más de 5 años, con una comisión del 0,25 %:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 190.000 € |
| Deuda pendiente con el banco | − 60.000 € |
| Comisión por amortización (0,25 %) | − 150 € |
| Te queda, antes de gastos e impuestos de la venta | 129.850 € |
A esa cantidad hay que restar la cancelación registral y los gastos e impuestos de cualquier venta: plusvalía municipal, IRPF si ganas dinero, certificado energético y honorarios de la inmobiliaria. Los tienes explicados, con otro ejemplo, en cuánto cuesta vender un piso en Aranjuez.
¿Y si debo más de lo que vale el piso?
Si la deuda es mayor que el precio de venta, tendrás que aportar la diferencia el día de la firma para que el banco cancele la hipoteca. Si no puedes, habla con tu banco antes de poner el piso a la venta: en algunos casos se puede negociar una solución, como la dación en pago. Por eso es tan importante conocer el valor real de tu vivienda antes de empezar.
Vender con hipoteca para comprar otra casa
Si quieres vender tu piso para comprar otro, hay varias opciones según el orden en que lo hagas: vender primero, comprar primero con un préstamo puente o coordinar las dos firmas. Te lo explicamos en vender una casa para comprar otra: en qué orden hacerlo.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso del banco para vender mi piso hipotecado?
No. Solo tienes que pagar la deuda pendiente el día de la venta, o acordar con el banco y el comprador la subrogación de la hipoteca.
¿El comprador puede pedir su hipoteca aunque la mía no esté cancelada?
Sí. En la misma firma se cancela tu hipoteca y se constituye la del comprador. El notario se encarga de que todo quede en orden.
¿Cuánto tarda la cancelación en el Registro?
Normalmente unas semanas desde la firma. No retrasa la venta, porque la deuda queda pagada ese mismo día.
¿Me devuelven algo del seguro de vida al cancelar la hipoteca?
Si pagaste la prima de una vez por adelantado, puedes reclamar la parte que corresponde al tiempo que no vas a usar. Pregúntalo al banco o a la aseguradora.
Calcula cuánto vale tu piso
El primer paso para saber si te compensa vender y cuánto te quedará después de pagar la hipoteca es conocer el valor real de tu vivienda. Con nuestro valorador online lo calculas gratis en 1 minuto. Y si quieres ver todo el proceso, consulta cómo vender un piso en Aranjuez.
Este artículo es informativo. Las condiciones de cada hipoteca dependen de su escritura, así que conviene revisarlas con tu banco antes de vender.
Rafa, agente de Nuño Jiménez Inmobiliaria en Aranjuez.
Fuentes consultadas (09/10/2026)
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (comisiones por amortización anticipada).
- Ley 41/2007, de regulación del mercado hipotecario (hipotecas anteriores a junio de 2019).
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Inmobiliaria en Aranjuez y Toledo con comisión fija, parte de Nuño Jiménez Asesores. Los temas legales y fiscales los revisan nuestros abogados y asesores. Actualizado el 29 de octubre de 2026.
